行政垄断促进行业垄断，阻止产业升级，恶化财政收支

希腊高楼价的机理类似中国模式；
房产税未必能降低房价；
土地垄断导致吃住成本偏高，淘汰中小企业；
行政垄断促进了行业垄断，阻止产业升级，恶化财政收支；

希腊的土地制度，至少在三点与东方帝国相似。第一是默认归属国家。第二是国家为土地交换设置了大量的门槛，本意是避免兼并，也避免耕地流失，相当于耕地红线；第三是在缺钱时就出售一些国有土地。对于希腊富豪来说，购买国家拍卖的土地或岛屿，是帮助国家渡过财政难关的爱国举动。只要缴纳相应的土地税，理论上就可以一直持有该地产。船王奥纳西斯就曾作此奉献，带头买了一个小岛玩儿。

可能是希腊主要从房产税补充财政，因此在希腊没有看到东方帝国（包括香港）式的地产广告。按楼龄与房价计算，希腊的楼价并不便宜，与上海的老城区差不多。为了避免高地价高房价，特别是对于集中在雅典的全国40%的人口，因为无家可归导致的动乱，希腊的房产税（与土地税不同，但性质相似）有着比较大的辖免面积，但是交易税总计超过三成，可能是楼价高的的原因。

希腊的楼价是比较高的，原因与东方帝国基本相同，一是金融垄断，二是土地国有制限制了供给，三是变相土地财政。希腊与东方帝国几乎一模一样的国有垄断的金融，同样向买房客兜焦低按揭的炒房贷款，欠下一屁股坏帐。政府提供信用担保，政府自已又欠下一屁股债。这是希腊债务危机的重要组成之一。至于希腊的国有金融系统支持希腊国企的社会主义建设，社会效益估计也不会比东方帝国好那里去。

希腊的楼价在2004年奥运前的飚升，目前仍处于比较高的位置。从笔者看到的招租广告看，租售比超过500，说明希腊房价仍有着很大的水分。实际炒作价格远远超过希腊实际的住房需求。这一点提醒东方帝国的民众，政府卖地改为房产税，未必能够实现降低房价的民众愿望。其实，政府的土地收入，卖地是收入，房产税也是收入。只要满足高房价的上述条件，是不是房产税，房价都不会受其影响。

住房需求与房价并没有直接关系，仅表明其泡沫含量。即使今天在上海，买房的未必住，更未必会租；因为租了让房子破旧，反而影响了炒作；买房根据的是信贷政策而影响的房价涨跌，而不是租金或者税收的影响的。相对于高杠杆短时间的房地产炒作，租金和税收，都是不值一提的。这样就令到商品房的供应，与所谓"住房的刚需"，基本没有关系。两者之间的差距，就是巨大的租售比之间的鸿沟。

农业和食品干预导致的高价格，土地垄断导致的用地成本的高价格，表面上可以为政府带来一点额外的收入，实际上是大大抬高了普通工商业的营运成本，迫使中小企业退出经营。事实上，国企对于国民经济的影响，以及凯恩斯主义，也就是如此效果。食品价格的提高会导致劳动力成本的相应提高，中小经营者因为边际成本的提高而退出营业，进一步导致了失业扩大，和对失业者救济的福利成本增加。

中小企业因为因为行政垄断造成的边际成本的抬高，就会形成事实上的国进民退，由此导致的税收损失，也必定远远超过行政干预所带来的微小收益，至少以十倍计！中小企业的退出，原因是这些大企业的土地成本和劳动契约是早期，长期的，不受近期涨价影响，由此导致受边际成本影响较小的大企业的"大进小退"，促进了行业的集中化，阻止了产业升级！此即西方传统经济学和马克思主义的"垄断"。

英国模式的土地制度（希腊，香港，日本，印度都是），房产税是根据购买时的价格而定的，年久的资深公司的土地成本，基本上是固定的。这也是所谓"土地保值"神话的来源。实际经济意义上是，政府垄断土地构成长期的隐性税收，导致整个社会的经济生活成本持续上涨。当政府放弃土地垄断时，土地自然就不保值了。从希腊今天所处的经济危机的困境，大略可以看到中国所谓改革的折腾中国的惨况。