房价不跌是错觉，房租上涨也含有错觉

房租价格和房价涨跌的一些现象，和可理解的原因；
房价不跌是错觉，房租"上涨"也含有错觉；
京上广禁止"多人合租"，"提升了价格"也增加了空置率；
预期房价可能上涨，但看空后市的"提价行为"；
以贵换便宜如果不经过信贷杠杆放大，几乎无利可图；以旧换新不存在硬需求； 

 

笔者观察到一些房租统计数字的变化，也理解了一些导致房租变化的原因。但是如果不先说明房租之于房地产市场的意义的经济学常识，这些实际上更重要的信息，就会没入房价对倒的汪洋大海之中，完全没有讨论的价值。虽然房租的数据零乱，缺乏可信的统计资料，但是从生活经验之中结合传媒信息，注意过滤出可供参考的信息，仍然可以把握大致的形势。目前从公开资讯中收集的房租信息，其参考价值，比房价信息好不了多少。原因是共通的，房租缺少了"零房租，旧房租契约不变"，而仅考虑新签房租，而且不全面。

即使是在上述缺陷下，即便是在京上广等地区，也没有发现房租全面上涨的迹象，所能确定的是，京上广这三个代表性地区的小型单户（一般指一房一厅）的租金，确实上涨了。不过同时也从包括深圳和杭州，以及珠三角的中山东莞及长三角的苏州，知道同型租金下跌了。同时下跌的还有这些地区的"村居自租"，无论是出租率还是租金，都下跌了。后者可以比较容易地，从外向加工业的萧条得到解释。以东莞的长安镇计，当初四十万的常住人口，现在可能降到十万左右。东部沿海地区二三线城市的房租情况，大同小异。

大批农民工找不到工作，只好回乡，退租，空置率就增加了。如北京的限制合租一屋，提高了某些小房型的当期租金，同时减少了总租金收入，增加了空置率。则算是房租上涨了，还是下跌了？甚至可以这样理解，是否因为租房市场太疲弱，因此京上广等出台了"禁止合租"，期待人为减少空置率？但是在就业和收入低落时，其可行否？还是适得其反？

不过正如房价"不跌"的错觉一样，仍然有工作的外来租房者，一般不会为了可能减一点房租，就另外退租，换个更便宜的新房东。另一方面，不少持房的房东，也误解了房价上涨的错觉，宁愿让房子空置，也要提高租金，变相地也增加了小户型房子的租金。如原来租三房一厅的租金，随着房租提价，很多人就只能放弃续租，转向小户型。这些不复有房租收入的"大户型"，却不再进入租金的统计。进入租价统计的，都是提价后成交的，并主动上报的；这样就加强了房价和房租上涨的错觉。

更为豪华的住宅，象我们目前所租住的房子，房价没有明显上涨。我们的房东到目前为止，还没有能够达到2001年买这套房的价格水平，不要说利息了。反而不太会涨价，客观上如果觅到象我们这样良好的租客，不会搞坏他的房子，小修小补还替他搞定，其实是省了许多费用与忙事。这些价格就会记录在旧档之中，按旧约记价，显示房租不跌。以笔者自已观察，房东嫌收的房租少，要提价，宁愿赶走房客的事儿，还是不少的；但是房客嫌房东租高，要"下期不降价，我就搬家"的事儿，挺少见！原因恐怕在于，搬家的隐性成本挺高。

当房价上涨时，就会有一种新的市场行为：卖掉近市中心的较高价房子，换成较边远的地区，腾出一笔不少的利润。不过这种需要是边际性的，绝不会是什么硬需求。一来是因为卖房再买房的税费比较多，以我们自已一卖一买计，即使不算国五条中的20% 利得税，实际预期利润中的一半以上，已经交了税。我们还是从中心往外搬的，如果反过来从外围往内环买，其费用作为买家时，替卖家所承担的比例就更高了。所以全额自付的卖旧换新，几乎是赚不到什么钱的。如果再算上国五条的20%，很怀疑到底是亏的，还是赚的。

2009年我们挂牌卖最后一套房，是拨高了20%以上的价格，而且每隔一个月就跟中介，要求再次按当前市面价，拨高20%才卖。意思其实就是，爱买就替我吃下那些税费，不买拉倒！但是居然在2011年成交了。这也可以看出房价上涨的其中一个原因，其实是象我们这样的卖房客，看空后市所致。卖了房子却还需要一套房子，放东西，在老婆坚持下，就重新在更遥远的地方，买另一套房子，继续拖高20%卖。不过到目前还没有成交。可能与地段盘口有关，不打算去深入了解。总之，无论是房价还是房租，涨跌数字之间，有更多余味。